내 집 마련을 계획하면서 취득세 부담을 가장 먼저 걱정하시는 분들이 많습니다. 특히 다주택자가 되면 세율이 크게 올라가는 구조 탓에, 기존 주처을 처분하지 못한 채 새 집을 사는 상황이 부담스러울 수밖에 없죠.
최근 몇 년간 정부는 거래세 부담을 낮추는 방향으로 제도를 손보고 있습니다. 이미 시행 중인 감면 제도부터 아직 논의 단계인 개편안까지, 2026년 현재 어디까지 바뀌었는지 정리해 보겠습니다.
공시가격 1억·2억 원 이하 주택, 중과세에서 빠집니다
공시가격 1억 원 이하 주택은 전국 어디에서나 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 수도권이든 지방이든 상관없이 적용되며, 주택 수 산정에서도 빠집니다.
2025년 1월 2일 이후 취득분부터는 지방에 한해 기준이 한 단계 더 완화됐습니다. 수도권 외 지방 지역의 공시가격 2억 원 이하 주택도 중과 제외와 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있게 된 거예요.
다만 반드시 확인할 점이 있습니다. 여기서 말하는 기준은 공시가격이지 시세가 아닙니다. 매매가가 3억 원이더라도 공시가격이 2억 원 이하라면 지방 기준에 해당할 수 있으니, 반드시 공시가격으로 따져봐야 합니다.
수도권은 1억, 지방은 2억… 기준이 다른 이유
수도권과 지방의 기준 차이는 주택 가격 수준의 지역 격차를 반영한 결과입니다. 지방 중소도시에서는 공시가격 1억~2억 원대 주택이 상당수인데, 수도권과 동일한 기준을 적용하면 정작 도움이 필요한 지역의 실수요자가 혜택에서 빠질 수 있거든요.
그래서 수도권은 종전처럼 1억 원 이하 기준을 유지하되, 지방만 2억 원으로 완화한 구조입니다. 수도권 거주자가 지방 주택을 매수할 때는 어떤 기준이 적용되는지 헷갈릴 수 있는데, 적용 기준은 주택 소재지를 기준으로 합니다.
생애최초 주택 구입자, 취득세 최대 200만 원 감면
생애최초 주택 취득세 감면은 무주택 실수요자를 위한 제도입니다. 소득 요건과 주택 가액 요건을 충족하면 취득세에서 최대 200만 원까지 깎아줍니다.
이 제도는 소득·가액 요건이 완화된 상태로 시행 중입니다. 과거보다 적용 범위가 넓어진 만큼, 생애 첫 주택 마련이라면 꼭 해당 여부를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
거래세는 낮추고, 보유세는 높이는 방향
현재 부동산 세제 개편의 큰 축은 두 가지입니다. 거래 시 내는 세금(취득세·양도세)은 낮추고, 보유 시 내는 세금(종합부동산세 등)은 강화하는 방향이에요.
한국은 오랫동안 거래세는 높고 보유세는 낮은 구조였습니다. 주요 선진국과 비교하면 거래 비용이 과도하게 높아서, 집을 사고팔 때마다 세금 부담이 크다는 지적이 계속 있었죠.
OECD 주요국들의 경우 보유세 비중이 상대적으로 높은 편입니다. 우리나라도 이 흐름에 맞춰 재편하려는 움직임이 나타나고 있는 거예요.
다주택자 양도세 중과 완화, 논의 중인 사안입니다
현재 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 팔면 양도세에 가산세율이 붙습니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되는 구조인데요, 이 가산세율을 10~20%포인트 수준으로 낮추자는 제안이 토론회에서 나왔습니다.
찬성 측은 중과 완화가 매물을 시장에 나오게 해 거래를 정상화할 수 있다고 봅니다. 반면 신중한 쪽은 투자 소득에 대한 과세 원칙이 흔들릴 수 있다는 우려를 제기하고 있어요.
분명한 것은 이 내용은 아직 확정된 정책이 아니라는 점입니다. 토론회에서 논의된 수준일 뿐, 실제 법 개정으로 이어지려면 국회 논의와 입법 과정이 남아 있습니다. 장기보유특별공제 축소(현행 최대 80%에서 60% 수준으로)나 초고가 주택 선별 과세(양도차익 30억 원 이상) 같은 제안도 마찬가지예요.
일시적 2주택자, 종전 주택은 3년 안에 처분하면 됩니다
이사를 하면서 일시적으로 2주택자가 되는 경우, 종전 주택을 3년 이내에 처분하면 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우 새 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 기준(고가주택 기준 12억 원)을 적용받을 수 있죠.
다만 조정대상지역 내 신규 주택 취득 시에는 종전 주처분 기한이나 조건이 더 엄격할 수 있으니, 취득 전 반드시 해당 지역의 규정을 확인하는 과정이 필요합니다.
취득세 완화, 체크리스트로 마무리하세요
지금까지 정리한 내용을 상황별로 정리하면 이렇습니다. 공시가격 1억 원 이하 주택은 전국 어디서든 중과 제외 대상이고, 지방은 2억 원 이하까지 확대 적용됩니다. 생애최초 구입자라면 감면 한도 200만 원을 꼭 챙기세요.
다주택자 양도세 중과 완화는 아직 논의 단계라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다. 토론회에서 나온 수준일 뿐 확정된 정책이 아니기 때문에, 투자 결정을 앞두셨다면 실제 시행 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
공시가격 1억 원 이하 주택은 수도권에서도 취득세 중과를 피할 수 있나요?
네, 공시가격 1억 원 이하 주택은 수도권이든 지방이든 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 주택 수 산정에서도 빠지기 때문에, 다주택자 기준 적용 여부를 판단할 때 해당 주택이 카운트되지 않습니다.
지방 2억 원 기준은 수도권 주택에도 적용되나요?
아닙니다. 공시가격 2억 원 이하 주택의 중과 제외 기준은 수도권 외 지방 지역에만 적용됩니다. 적용 기준은 주택 소재지를 기준으로 판단하므로, 주택이 어디에 위치해 있는지가 중요합니다.
다주택자 양도세 중과 완화는 확정된 건가요?
아직 확정된 정책이 아닙니다. 부동산 세제 토론회에서 가산세율을 10~20%포인트 수준으로 낮추자는 제안이 나왔을 뿐, 실제 시행되려면 국회 입법 과정이 필요합니다.
생애최초 주택 취득세 감면은 어느 정도까지 해주나요?
소득 요건과 주택 가액 요건을 충족하는 경우 취득세에서 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 소득·가액 요건은 완화된 상태로 운영되고 있으니, 주택 구입 전 해당 여부를 확인해 보시는 것이 좋습니다.
일시적 2주택자가 1주택 비과세를 받으려면 어떻게 해야 하나요?
종전 주택을 3년 이내에 처분하면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 1주택 양도세 비과세 기준은 고가주택 기준 12억 원까지 적용되나, 조정대상지역 여부에 따라 조건이 달라질 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.